信息来源： 发布日期: 2017-06-08浏览次数:

一. 张伟与朱丹丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2016）京02民终3385号

　　上诉人（原审被告、反诉原告）张伟，男，1971年5月29日出生。

委托代理人陈香桂，女，1940年9月3日出生。

委托代理人田晶华，北京田晶华律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）朱丹丹，女，1975年7月1日出生。

委托代理人高翔，北京市瑞得律师事务所律师。

原审第三人北京凯利门房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1-023号。

法定代表人王宁，总经理。

委托代理人李丽丽，女，1980年7月7日出生。

　　上诉人张伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第12772号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

　　2015年8月，朱丹丹诉至原审法院称：我与张伟在北京凯利门房地产经纪有限公司(以下简称凯利门公司)的居间之下,签订了购买位于北京市房山区×××902房屋(以下简称涉案房屋)的合同，张伟在合同约定的期限内不配合我及凯利门公司办理相关房屋买卖手续，依照合同的约定，张伟的行为属于违约，应当赔偿我房价10%的款项为违约金。故起诉请求：1. 张伟支付违约金206 000元；2.张伟继续履行房屋定购协议，配合我办理房屋贷款手续，并协助办理房屋过户手续。3.诉讼费由张伟承担。

　　张伟答辩并反诉称：不认可朱丹丹的诉讼请求，请求法院驳回朱丹丹的诉讼请求。本案的事实是朱丹丹违约在先，才导致我不愿意履行房屋买卖合同。2015年6月初，我在建委大厅见到凯利门公司的李丽丽，其告诉我说朱丹丹可能要违约，指标下不来，我问李丽丽怎么办，李丽丽说按违约办。2015年6月22日至24日，我连续三天给李丽丽打电话，询问朱丹丹指标的事，李丽丽说现在没有，朱丹丹要求我给其延长时间，我没有同意。2015年7月2日下午3点，李丽丽告诉我，朱丹丹还是没有指标，其违约了，定金就不用退了，可以追究其违约责任，我说那行吧。直到同年7月9日，双方到凯利门公司，朱丹丹说让我配合其办理贷款手续，我没有同意，因为当时认为朱丹丹没有指标违约在先，导致其没按照约定的时间进行网签和资金监管手续，所以我解除合同，而不是我不愿意办理贷款手续。2015年4月16日双方签订了合同，朱丹丹支付定金6万元，签订合同当时我不知道朱丹丹没有购房资格，所以我接受朱丹丹定金的行为不能视为我对其将来才能获得购房资格进而才能完成买卖合同的认可和接受，故请求法院驳回朱丹丹的诉讼请求。另，合同约定，朱丹丹应于2015年6月28日前申请贷款。由于朱丹丹在此期限内没有在京的购房指标，导致房屋定购协议无法按照约定履行，双方就房屋定购事宜不能达成一致意见，故反诉请求：1.解除双方签订的房屋定购协议；2. 朱丹丹支付违约金206 000元；3.诉讼费由朱丹丹承担。

　　朱丹丹针对反诉辩称：不同意张伟的反诉请求。双方签订的房屋定购协议构成了房屋买卖关系。本案当中实质的违约方来自于张伟，由于房价上涨，张伟的母亲数次要求上涨房价，我不同意。合同履行过程中，我愿意以全款形式购买该房屋，但是张伟不同意，张伟违反了合同约定，导致了本案的产生。希望法院能够查明事实维护我的合法权益。

　　凯利门公司述称：同意朱丹丹的诉讼请求。2015年4月16日，双方在我公司签订房屋定购协议，在双方都确认签字的时候朱丹丹已经告知市里的房子要卖，卖完房再买这个房，当时张伟和他父母都在场，都知道这个情况才签的字。张伟刚才陈述的事实与真正的事实不符，我公司一直想促成这个事，一直履行着义务.双方把银行贷款的资料都准备齐了，等待银行办理贷款手续,2015年6月28日之前如果双方贷款的材料和审核资质的东西都给我公司，我公司是正常操作的，不涉及违约。

　　原审法院经审理认为：依法成立的合同，受法律保护。依据已查明的事实，朱丹丹、张伟与凯利门公司签订的《房屋定购协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。该合同对双方当事人具有法律约束力，双方应依约履行。房屋定购协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，综合该协议的内容，可以认定为房屋买卖合同。朱丹丹具备在京购房资格，已经向张伟支付房屋定金，同意支付剩余房款，故对于朱丹丹要求继续履行合同并协助办理房屋过户手续的诉讼请求，予以支持。对于张伟主张朱丹丹不具有在京购房指标，要求解除房屋定购协议的诉讼请求，不予支持。对于朱丹丹主张的违约金请求，根据朱丹丹提供的短信证明及其与案外人的房屋买卖材料，可以看出朱丹丹对未能依约履行存在一定过错，综合考虑本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，不予支持。对于张伟反诉主张的违约金请求，因朱丹丹不具有在京购房资格导致双方无法在2015年6月28日前办理申请贷款手续，未能提供证据证明，不予支持。双方合同约定办理房屋过户手续时产生的税费，由甲、乙双方按照国家规定缴纳，法院不持异议。据此，原审法院于2016年2月判决：一、张伟继续履行与朱丹丹、北京凯利门房地产经纪有限公司于二Ｏ一五年四月十六日签订的《房屋定购协议》；二、朱丹丹于判决生效后十日内给付张伟房款二百万元；三、张伟于判决生效后十日内协助朱丹丹办理位于北京市房山区×××902房屋过户手续，过户给朱丹丹，因办理该房屋过户所产生的税费，由朱丹丹和张伟按照相关法律法规的规定各自负担；四、驳回朱丹丹的其他诉讼请求；五、驳回张伟的反诉请求。

　　判决后，张伟不服，以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院，请求撤销原审判决，改判驳回朱丹丹的诉讼请求，并支持其反诉请求。朱丹丹、凯利门公司均同意原判。

　　经审理查明：2015年4月16日，张伟（甲方）、朱丹丹（乙方）与凯利门公司（丙方）签订《房屋定购协议》，约定：第一条：甲方房屋位于北京市房山区×××902（所有权证书X京房权证房字第013094号），房屋建筑面积为112.65平方米（以产权证上登记的建筑面积为准），甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将该房屋上市交易。第二条：甲方房屋售让总价为人民币2 060 000元整（大写：贰佰零拾陆万元整）。第三条：乙方向甲方支付人民币60000元整（大写：陆万元）作为购房定金，同时，甲方将房屋产权证质押于丙方，该笔定金可转化为甲方房屋出售总价的一部分，定金由甲方直接收取。第四条：双方约定申请贷款当日签订《北京市存量房屋买卖合同》（网上签约）。第五条：双方约定采取以下付款方式：乙方于办理产权过户前支付首付款1 360 000元整（大写：壹佰叁拾陆万元整）后，剩余首付款待甲乙双方交接房屋之时结清；乙方申请商业银行贷款支付剩余房款700 000元整（大写:柒拾万元）；甲乙双方于2015年6月28日前相互配合申请贷款，如因乙方申请获批的贷款金额不足申请额，乙方有义务于银行或公积金中心通知之日起五个工作日内向甲方补足金额，如在乙方办理贷款期间由于乙方自身的原因导致银行或公积金中心不放贷，乙方可第二次向其他银行申请贷款，其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担，如第二次贷款仍未获得批准，则乙方应于得知贷款未批准之日起二十个工作日内自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给甲方。第六条：甲、乙双方于银行通知过户之日后5个工作日内办理产权过户，双方应相互配合向房屋所在地区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证，办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲、乙双方按照国家规定缴纳。第八条：甲方房屋设有抵押权，抵押权人中国银行股份有限公司丰台支行，甲、乙双方约定按下面方式解除抵押权：甲方本人筹款解除抵押权，甲方于2015年4月16日向抵押权人提交提前还款申请。第十一条：本协议一经签订，则视为在丙方撮合下，甲、乙双方房产交易关系已经成立，双方对本协议条款的任何变更，均需以书面形式确认。第十二条：本合同签订后，乙方支付定金至支付首付款期间，甲、乙双方任何一方违反本协议条款，均视为违约，违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费；本合同签订后，乙方已支付了首付款后，甲、乙双方任何一方违反协议条款，均视为违约，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金，如造成其他损失，还应按实际损失赔偿，同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。

　　2015年4月16日，张伟之母陈香桂出具收据载明：今收到朱丹丹交来购买房山区×××902房屋的购房定金陆万元整（60 000元），其中现金贰万元整已付，还余肆万元银行转账。

　　后，双方并未按照合同约定继续履行。对此，张伟称系因朱丹丹没有购房指标所致，朱丹丹则予以否认。

　　2015年7月7日，朱丹丹向张伟发送短信，内容为：我是购买您房子的朱丹丹，我们双方因客观原因未能在6月28日前互相配合办理贷款事宜，为了保证您的利益不受影响，我已多次通过中介向您说明可以自筹资金向您付清购房全款，这样既满足您尽快过户腾出购房指标，又能够大大缩短贷款时间让您提前拿到全款，目前，本人购房资格及购房条件均已全部就绪，请您尽快安排时间办理付款、过户事宜。

　　另查：朱丹丹与案外人李×1于2015年4月15日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定朱丹丹将其名下的位于北京市西城区×××2524号房屋出售给李×1。2015年4月27日，朱丹丹到北京市中信公证处办理委托公证手续，委托李×1办理该房屋的出售、过户等事宜。后朱丹丹及其委托代理人李×1与案外人姜×1签订《存量房屋买卖合同》，约定朱丹丹将该房屋出售给姜×1。

　　原审审理中，张伟对朱丹丹在合同约定的期限内是否具备在京购房资格提出异议，原审法院经向北京市住房和城乡建设委员会查询，得到的书面回复是2015年6月27、28日朱丹丹、之夫李×2家庭具备在京购房资格。张伟对此仍不认可，并在本院审理中提供其方在房屋管理机关向工作人员查询此事时的视频作为反证，朱丹丹对此不予认可。

　　本院审理中，张伟称涉案房屋系其夫妻共同财产，其出售涉案房屋时，并未取得其妻同意，现其妻不同意出售该房屋，故该房屋定购协议应为无效。为核实该事实，本院明确通知其，要求其妻在本院指定的时间亲自出庭说明该情况，但在本院指定的时间，其妻并未出庭，且无正当理由。

　　上述事实，有各方当事人陈述、房屋定购协议、房屋所有权证、收条、住建委查询结果告知单、短信等证据材料在案佐证。

　　本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方未能于房屋定购协议中约定的期限办理相互配合申请贷款的手续。现对于该原因，张伟认为是朱丹丹在该期限内不具备购房资格及指标所致，但根据原审法院查询，北京市住房和城乡建设委员会的书面回复内容是2015年6月27、28日朱丹丹、之夫李×2家庭具备在京购房资格。张伟对此仍不认可，并在本院审理中提供其方在房屋管理机关向工作人员查询此事时的视频作为反证，但该视频的证明力明显低于房屋管理机关的正式书面答复。故在证据冲突的情况下，本院对证明力较高的证据予以采信，对证明力较低的证据不予采信。故双方未能于房屋定购协议中约定的期限办理相互配合申请贷款的手续并非因朱丹丹违约所致，张伟据此要求与朱丹丹解除合同，于法无据，本院不予支持。张伟又称涉案房屋系其夫妻共同财产，其出售涉案房屋时，并未取得其妻同意，现其妻不同意出售该房屋，故该房屋定购协议应为无效，但在本院明确通知其要求其妻在本院指定的时间亲自出庭说明该情况后，其妻并未出庭，且无正当理由。现对此问题只有张伟本人的意思表示，故在本案中对该问题不予处理。因此，房屋定购协议应予继续履行，原审判决对此处理并无不当之处。综上所述，对于张伟的上诉请求，本院不予支持。对于原审判决，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审本诉案件受理费11 640元，由朱丹丹负担11 605元（已交纳），由张伟负担35元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费2195元，由张伟负担（已交纳）。二审案件受理费4390元，由张伟负担（已交纳）。

　　本判决为终审判决。

　　审判长于阳春

　　代理审判员王艳芳

　　代理审判员王佳

 　　二Ｏ一六年五月五日

 书记员杨竹

张美玲等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

（2015）济民一终字第1352号

　　上诉人（原审原告）张美玲，女，1975年5月7日出生，汉族，住山东省济南市。

　　委托代理人张建峰（系上诉人张美玲之夫），男，1973年1月11日出生，汉族，住济南市。

　　上诉人（原审被告）济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市。

　　法定代表人谈朝晖，董事长。

　　委托代理人张政敏，女，1979年6月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。

　　委托代理人李殿涛，山东兰坤律师事务所律师。

　　上诉人张美玲与上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1423号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭审理了本案，上诉人张美玲的委托代理人张建峰，上诉人恒大公司委托代理人张政敏、李殿涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院认定：2011年6月5日，张美玲与恒大公司签订商品房买卖合同及相关附件。合同约定，张美玲购买恒大公司在济南市历城区工业北路南侧，刘智远路西侧开发的恒大城项目中的某房屋，建筑面积共134.13平方米，每平方米单价7037.46元，总价款943935元。关于交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得分期综合验收备案证明，同时该合同附件五为补充协议，补充协议第四条约定：双方同意本合同第八条修改为：出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由勘察单位、设计单位、使用单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具单位（子单位）工程质量竣工验收记录及取得建筑工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房违约金，合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按逾期时间，分别处理。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。关于房屋交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。合同签订后，张美玲依约向恒大公司支付了全部购房款，恒大公司为张美玲开具相同金额的房地产企业预收款收据。之后，该项目未能在2013年7月31日前交房。2013年9月24日，恒大城业主向恒大公司发出书面诉求事宜一份，主张：恒大城未取得分期综合验收证明不能交房，必须由济南市环保局对恒大城承诺的“铁厂不搬迁，恒大城不交房”的承诺出具书面意见；人工湖未复原前，免收物业费且不能免除原有物业责任；修改交房验房流程；2013年10月10日未答复之前，业主有权拒收房屋，且违约金的赔偿日期为最后的收房日期，支付方式为现金支付，如果恒大城未在2013年10月31日前取得分期综合验收证明，业主有权退房，且退房费用为截止到2013年10月31日前所交付的所有款项；业主同时在该书面诉求中还主张了包括学区房问题、小区内配套建设问题等其他诉求。该书面诉求由业主代表韩某某、闫某、孙某、李某某签字捺印，并交由恒大城客户服务中心接收。同日，恒大公司针对上述业主提出的诉求，向业主出具书面承诺书一份，承诺：1、2013年9月30日前取得济南市城乡建设委颁发的一期项目1#-7#的分期综合验收备案证明；2、2014年12月31日一期园区人工湖及其配套按拆除前原貌回复；3、原地块六规划学校为九年制义务教育学校，并在2014年9月1日前建成并移交教育部门；4、业主提出的其他要求（详见业主诉求单），于2013年10月10日在济南恒大城会所给予当面答复，并视情况上报广州集团公司在前述日期一并答复。该承诺书由恒大公司副总经理于占文签字并加盖恒大公司公章。庭审中，恒大公司主张，其曾于2013年9月22日向张美玲发出收房通知书，并提交山东省邮政快递物流有限公司济南市分公司出具的邮件详单一份，该单据显示针对张美玲的快递信息为“妥投”。另查明，2014年2月18日，恒大公司就恒大城项目五地块一期1-7号住宅楼及7#楼南地下车库，取得了房地产开发项目竣工综合验收备案证明（济综验第某号），但其在取得该竣工综合验收备案证明后至今未向业主发过书面通知。

　　原审法院认为：双方签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，买卖合同合法有效，双方均应依约履行。买卖合同签订后，张美玲按约交纳了购房款，恒大公司理应按照合同约定的交房时间2013年7月31日如期交房，恒大公司逾期交房构成违约，理应承担相应的违约责任。关于双方争议的取得分期综合验收备案证明是否为交房条件的问题，原审法院认为，双方虽然签订了商品房买卖合同及附件，附件五补充协议第四条将合同第八条进行了修改，将合同第八条中明确约定的综合验收备案证明予以删除，但该补充协议第四条的文字表述中仍约定，交房条件需符合国家及地方人民政府的规定，虽然在列举交房条件时未明确记载综合验收备案证明或分期综合验收备案证明，但房地产项目取得分期综合验收备案证明或综合验收备案证明系山东省的一项重要地方性规定，故双方签订的补充协议第四条首部明文约定需遵守地方人民政府规定的情况下，仍应将取得分期综合验收备案证明作为交房条件予以遵守和履行。另外，恒大公司曾于2013年9月24日向恒大城全体业主发出过承诺函，明确承诺将于2013年9月30日前取得分期综合验收备案证明，该行为应视为其针对是否将取得分期综合验收备案证明作为交房条件的一次新的意思表示，虽然承诺的对象并未具体为张美玲，但结合本案实际情况，应认定为其系向恒大城项目一期购房全体业主承诺应在2013年9月30日取得分期综合验收备案证明，并以此作为恒大城业主之前提出拒收房屋的回应，在张美玲对此承诺书予以认可的情况下，应视为是双方将涉案房屋所在楼盘取得分期综合验收备案证明作为交房条件进行了新的约定，该约定虽未以合同文本的方式体现，但就其内容和性质来看，仍属于双方商品房买卖合同关系中影响双方权利义务的重大事项，双方仍应按照约定严格履行。故对恒大公司主张补充协议第四条将取得分期综合验收备案证明作为交房条件予以排除的抗辩理由，原审法院不予采信。现恒大公司直至2014年2月18日方取得恒大城一期项目1-7号楼综合验收备案证明，虽然满足了约定的交房条件，但晚于合同约定的交房日期2013年7月31日，仍构成违约。恒大公司在取得综合验收备案证明后，虽未再向张美玲进行书面通知，但其已具备交房条件，且恒大公司已于2013年9月22日向张美玲发出收房通知，张美玲认为恒大公司未取得综合验收备案证明而拒收房屋，为此恒大公司未能完成实际交房。因恒大公司在2014年2月18日之后已具备交房条件，故恒大公司不必再承担该日期之后的逾期交房违约金，对于恒大公司应承担的逾期交房违约责任，原审法院支持以购房款943935元为基数，自2013年8月1日至2014年2月18日，按照合同约定的日万分之一标准计算的违约金，其余部分不予支持。

　　据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、限被告济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张美玲逾期交房违约金19067元。二、驳回原告张美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费661元，分别由原告张美玲负担295元，由被告济南恒大金碧房地产开发有限公司负担366元。

　　上诉人张美玲不服原审判决上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。1、原审法院认定恒大公司于2014年2月18日之后已符合交房条件系认定事实错误，适用法律错误。济南市环保局于2011年5月4日出具的济环字（2011）83号《关于济南恒大金碧房地产开发有限公司恒大城一期建设项目环境影响报告书的批复》意见认为：（恒大城）项目位于山东某公司卫生防护距离范围内，在该公司主要生产装置高炉、烧结机关停之前，你公司要按照承诺不得向购房者交房……预售房屋时须提前向社会公众告知环评信息：（一）山东某公司搬迁工作进展情况以及你公司兑现承诺可能带来的延期交房等风险因素……。市环保局所出具的该环评批复为附条件批复，该审批意见要求恒大公司在山东某公司主要生产装置高炉、烧结机关停之前不得交房。山东省人大常委会颁布的于2006年3月1日起施行的《山东省实施办法》系根据《中华人民共和国环境影响评价法》及其他法律法规，结合本身实际所制定的重要的地方人民政府有关规定（管理条例）。在本身行政区域内从事规划和建设项目环境影响评价活动以及相关管理活动的，应当遵守本办法。双方签署的商品房买卖协议约定的交房条件中，符合地方人民政府有关规定系符合交房条件之一。即，应当符合上述办法。上述办法第二十条规定：在建设项目的设计、建设和试产过程中，建设单位应当落实环境影响评价文件和环境保护行政主管部门的审批意见。也即，恒大公司应当履行市环保局的审批意见，落实环境影响评价文件，该文件中环保局的批复，恒大公司应当严格履行，并承担因铁厂问题不能交房所产生的违约责任。因此，原审判决认定于2014年2月18日之后已符合交房条件，仅仅认定了恒大公司取得《分期综合验收备案证明》即符合交房条件系认定事实错误，其还应当履行环保批复之要求。2、原审法院认定恒大公司于2014年2月18日之后已符合交房条件，不必再承担相应的逾期交房违约金，系认定事实错误。即使按照原审法院认定的恒大公司于2014年2月18日之后已经符合交房条件，恒大公司也应当承担因其未能履行通知义务导致的违约责任，继续向张美玲支付逾期交房违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。原审法院认定恒大公司系于2014年2月18日才开始符合交房条件，则根据双方签署的合同，恒大公司应当于2014年2月18日之后向张美玲书面通知办理房屋交付手续，该通知之重要性并非仅仅在于形式要件，更在于实质上令张美玲及时得知所买房屋是否符合交房条件以判断是否能够收房，而恒大公司自原审法院认定的符合交房条件日期后至今未向张美玲下达书面通知，属违反合同关于交接的约定，实际上，恒大公司在取得分期综合验收备案证明后，根本未对张美玲进行任何告知，张美玲对其是否已符合交房条件并不知情，因恒大公司违反合同关于交接的约定造成的损失，应当由恒大公司承担，恒大公司应当继续支付违约金，而非不必再承担相应的逾期交房违约金。

　　上诉人恒大公司不服原审判决上诉称：一、原审法院认定事实错误。（一）就双方是否变更交房条件的事实认定错误。原审判决依据《商品房买卖合同》附件补充协议第四条首部约定的“需遵守地方人民政府规定”，认为取得分期综合验收备案证明系双方约定的交房条件，依据不充分。原审判决未依据《合同法》第一百二十五条之规定，却在当事人有明确约定的且未违反法律和行政法规的强制性规定的情形下，依据含义不明确的所谓“遵守政府规定”条款认定双方变更交房条件，显然错误。（二）原审法院将恒大公司关于2013年9月30日前取得分期综合验收备案证明的书面承诺，视为恒大公司就是否取得分期综合验收备案证明作为交房条件的一次新的意思表示，并将该承诺作为业主之前提出拒收房屋的回应，从而视为合同双方将取得分期综合验收备案证明作为交房条件，以上事实认定错误。二、原审法院适用法律错误。原审法院根据《合同法》第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同，作出相关判决。但从现有的证据来看，仅仅因为购房人不合理的诉求和恒大公司仅就取得分期综合验收证明的时间承诺，不能得出双方协商一致变更合同的结论。所以原审法院适用《合同法》第七十七条没有事实依据，系法律适用错误。三、原审法院认定取得分期综合验收备案证明或综合验收确系山东省的一个重要地方性规定，但将分期综合验收备案证明或综合验收备案证明作为交房条件，本身和现行的法律和行政法规并不一致，而且不存在合理之处。首先依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条、《中华人民共和国城市建筑法》第61条，建设工程质量管理条例第16条，房屋交付的法定条件为验收合格，而关于房屋验收，2004年由行政主管部门组织的商品房验收许可制度已经被取消，取而代之的是由建设单位自行组织，最后经政府质量监督机构确认即为验收合格，在全国其他省份法院在判决中也认可了该种验收标准。房屋验收合格和房屋验收合格后的备案是两个不同的阶段，是由不同主体参与的不同行为，房屋验收备案证明系政府部门房屋验收合格后的行政管理措施，为开发商这一普通民事主体设立民事义务时，掺杂了政府的行政管理行为，本身就对开发商不公平，将房屋验收备案证明作为交房条件，不但加重了开发商的义务而且与现行法律和行政法规也不一致。四、恒大公司交付的房屋不但满足合同约定标准，而且满足购房人的正常生活需求，现已经取得备案证明，更是说明恒大公司交付的房屋符合要求，保证了购房人购房目的的实现。五、张美玲已于2014年12月14日收取了恒大公司支付的违约金4719元，应予扣除。所以，基于以上理由，请求二审法院依法改判，支持恒大公司的上诉请求。

　　经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。

　　另，庭审中上诉人张美玲确认其已于2014年12月14日收取了恒大公司支付的违约金4719元。

　　有关综合验收制度相关规定如下：1、1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；（五）拆迁居民已合理安置。”第九条规定：“住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。”2、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。3、2004年11月25日山东省人民代表大会常务委员会发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）第三十四条规定：“开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收。分期开发的项目，开发企业可以进行分期验收。综合验收应当包括以下内容：（一）规划要求是否落实；（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；（四）拆迁补偿安置方案是否落实；（五）住宅产业化技术要求是否落实；（六）前期物业管理是否落实；（七）法律法规规定需要验收的其他事项。”4、2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四条规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业应组织相关部门和单位进行综合验收，对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期综合验收。综合验收应当包括以下内容：1.开发项目是否按照建设条件意见书的要求进行建设；2.开发项目是否按照审批确定的规划开发建设；3.基础设施和配套公用设施是否按照规划建设，并达到使用条件；4.单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；5.住宅产业化技术要求是否落实；6.前期物业管理是否落实；7.拆迁补偿安置方案是否落实；8.法律、法规等规定需要验收的其他事项。”第五条规定：“开发企业应在开发项目竣工验收合格后十五日内持竣工综合验收报告到房地产开发行政主管部门办理竣工综合验收备案手续。房地产开发行政主管部门应采取查验材料、现场勘察等方式对项目综合验收情况进行审查。审查合格的，予以备案；审查不合格的，应将不合格内容书面通知验收单位和开发企业，待改正并验收合格后重新审查。”开发项目综合验收报告应附有下列材料：1.按照建设条件意见书的要求建设完毕的证明材料；2.《建设工程竣工规划验收合格证》；3.基础设施和配套公用设施按规划建设完毕的证明材料；4.城市排水许可证明材料；5.供水、供热、供电、煤气等市政公用基础设施的验收合格证明；6.《建设工程竣工验收备案表》；7.《房地产项目开发建设合同书》、《房地产开发项目手册》；8.落实住宅产业化技术要求的证明材料；9.落实前期物业管理的证明材料；10.物业质量保证金交纳证明；11.《建设工程档案预验收意见书》；12.其他需要提交的材料。”

　　2011年4月27日济南市城乡建设委员会、济南市规划局、济南市城市管理行政执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公用事业局联合下发的济建发（2011）7号《关于转发的通知》载明：“各房地产开发企业，各有关单位：现将《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》转发给你们，并结合我市实际提出以下贯彻意见，请认真执行。一、凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目，可分期综合验收备案，项目分期的规模标准，在《房地产项目开发建设合同书》中约定。二、房地产开发项目竣工后，开发企业应按《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》的规定，到相关部门办理有关证明材料。按建设条件意见书要求项目建设完毕的证明、基础设施和配套公用设施建设完毕并达到使用条件的证明、建设工程竣工验收备案表、房地产项目开发建设合同书、房地产开发项目手册、建设工程档案预验收意见书及有关落实住宅产业化技术要求的证明到市城乡建设主管部门办理；建设工程竣工规划核实意见书到市规划主管部门办理；城市排水、供水、燃气、供热的验收合格证明到市市政公用主管部门办理；落实前期物业管理的证明材料、物业质量保修金交纳证明到市房产主管部门办理；供电设施的验收合格证明到市供电部门办理。开发企业取得开发项目相关各单项验收合格证明文件后，持竣工综合验收报告，到市城乡建设主管部门办理备案手续，经审查合格的，发放《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。三、本通知下发之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。各县（市）参照本通知规定执行。本通知自下发之日起施行”。

　　本院认为，本案争议的焦点问题为：一、涉案房屋何时具备交房条件；二、延期交房的违约金的计算期间。

　　关于焦点问题一，本院认为，关于房屋交付条件，合同有约定的，按合同约定，但不能违反法律、法规的强制规定；无约定的，按照法律、法规的规定确定交房条件。本案中，双方在合同第八条约定的房屋交付条件为取得《分期综合验收备案证明》，该约定未违反法律、法规规定的房屋交付条件，因此，应认定恒大公司取得分期综合验收备案证明（即2014年2月18日）后，涉案房屋符合交房条件。恒大公司主张应按补充协议的约定认定房屋的交付条件。本院认为，首先，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度，特别是2009年6月《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》明确要求在山东省城市规划区范围内，从事房地产开发经营的，应执行房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并明确规定了综合验收及备案的内容，详细列举了开发项目综合验收报告应附的相关材料。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性的要求开发商提供由行政机关监制的《商品房买卖合同（示范文本）》，本案双方签订的《商品房买卖合同》中也仅列出综合验收备案和分期综合验收备案两个选项。其次，《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案的补充协议为恒大公司提供的格式合同。且与《商品房买卖合同》的签订日期为同一天，该补充协议降低了房屋交付的条件，恒大公司未举证证明就该条款向张美玲进行了提示和告知，因此，该条款对张美玲不产生约束力。最后，恒大公司曾于2013年9月24日向恒大城全体业主发出过承诺函，明确承诺将于2013年9月30日前取得综合验收备案证明。该行为也可以印证，双方对房屋交付条件的约定为取得分期综合验收备案证明。综上，对恒大公司的该上诉理由，本院不予采纳。

　　关于焦点问题二，本院认为，双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2013年7月31日，恒大公司于2014年2月18日才取得综合验收备案证明，符合交房条件，因此，恒大公司应向张美玲支付该期间的延期交房违约金。张美玲上诉称市环保局所出具的附条件批复，要求恒大公司在山东某公司主要生产装置高炉、烧结机关停之前不得交房。恒大公司违反了该意见，应承担由此而产生的违约责任。本院认为，市环保局的批复执行的是行政管理职责，该批复意见并未进入恒大公司与张美玲的购房合同中，不能以此为由追究恒大公司的民事责任。对张美玲的该项上诉请求不予支持。张美玲还主张恒大公司在取得分期综合验收证明后未向其送达收房通知，应继续承担延期交房的责任。本院认为，恒大公司已于2013年9月22日向张美玲发出了收房通知，恒大公司已履行了通知交房义务，之后，恒大城业主就房屋交付等问题向恒大公司发出书面诉求，同日，恒大公司出具书面承诺，双方就交房问题一直存在交涉和联络。在恒大公司取得综合验收备案证明后，张美玲可以随时要求收房，张美玲也已经收房，现张美玲以恒大公司未再次向其发出收房通知为由主张延期交房责任，本院不予支持。

　　综上，上诉人张美玲的上诉理由不能成立，本院不予支持。鉴于上诉人张美玲已经收取恒大公司支付的部分违约金，上诉人恒大公司主张扣除的理由正当，应予支持，原审判决确定的违约金数额应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1423号民事判决第二项及案件受理费负担项；

　　二、撤销济南市历城区人民法院（2014）历城民初字第1423号民事判决第一项；

　　三、上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司于本判书生效之日起10日内支付上诉人张美玲逾期交房违约金14348元。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　二审案件受理费1322元，由上诉人张美玲负担661元，上诉人济南恒大金碧房地产开发有限公司负担661元。

　　本判决为终审判决。

 　　审　判　长　　刘继英

　　代理审判员　　赵建军

　　代理审判员　　许海涛

　　二〇一五年十月二十九日

　　书　记　员　　王　娜